Après la réintégration des amortissements et le détail du barème des abattements, une question reste souvent en suspens : qu’advient-il de tout cela en cas de transmission ? La réponse est plus favorable qu’on ne le pense généralement, à une nuance près qu’il est utile de connaître à l’avance.

Le principe : le décès purge la plus-value

En droit fiscal français, le décès opère une véritable remise à zéro. Les héritiers reçoivent le bien à sa valeur au jour du décès — soit la valeur retenue pour le calcul des droits de succession. C’est cette valeur, et non le prix d’achat initial du défunt, qui devient leur nouvelle base d’acquisition. Conséquence directe : la plus-value accumulée pendant toute la durée de détention du défunt n’est jamais imposée. Des héritiers qui revendraient immédiatement après la succession ne paieraient aucun impôt sur la plus-value.

Et les abattements pour durée de détention ?

Contrairement à une idée répandue, les abattements acquis par le défunt ne sont pas transmis aux héritiers. Fiscalement, ces derniers sont considérés comme de nouveaux propriétaires à compter de la date du décès : la durée de détention repart de zéro pour le calcul d’une éventuelle plus-value future, s’ils conservent le bien avant de le revendre.

Ce que cela change pour votre stratégie patrimoniale

La transmission par succession est l’un des seuls mécanismes légaux qui efface totalement la plus-value immobilière accumulée, amortissements LMNP réintégrés inclus. La question à se poser n’est donc pas seulement « quand vendre ? », mais aussi « comment transmettre ? ». Cette réalité fiscale doit s’intégrer à une réflexion plus large sur la transmission : droits de succession à anticiper, abattements familiaux disponibles, démembrement de propriété éventuel. Autant de leviers à articuler avec soin, en fonction de la composition du patrimoine et des objectifs de chacun.

Pour aller plus loin : le détail des abattements pour durée de détention, l’assurance vie, un cadre successoral à part entière.