La loi de finances 2026 modifie un paramètre central de la fiscalité du LMNP : le calcul de la plus-value à la revente. Jusqu’ici, les amortissements pratiqués pendant la durée de détention n’entraient pas dans ce calcul. Ce n’est désormais plus le cas. Voici ce que ce changement signifie concrètement, avec un exemple chiffré.

Le changement clé : les amortissements réintégrés dans la plus-value

Le LMNP au régime réel permet d’amortir comptablement le bien, ce qui réduit chaque année l’impôt sur les loyers perçus. Jusqu’à présent, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : seule la différence entre prix de vente et prix d’acquisition était taxée. La loi de finances 2026 change la règle en réintégrant les amortissements pratiqués dans l’assiette de la plus-value imposable.

	Avant la réforme	Après la réforme
Formule	Prix de vente − Prix d’acquisition	Prix de vente − (Prix d’acquisition − amortissements déduits)
Exemple Bien acheté 300 000 €, amorti à 150 000 € au bout de 10 ans, revendu 400 000 €	Plus-value = 400 000 € − 300 000 € = 100 000 €	Plus-value = 400 000 € − (300 000 € − 150 000 €) = 250 000 €

Sur cet exemple, la base taxable est multipliée par 2,5. C’est un changement significatif qu’il convient d’anticiper, sans pour autant remettre en cause l’intérêt du dispositif.

Pourquoi le LMNP reste pertinent

Le LMNP demeure le dispositif le plus avantageux fiscalement pour la perception des loyers pendant la durée de l’investissement : l’amortissement continue de réduire, voire d’annuler, l’imposition des revenus locatifs chaque année. Ce que la réforme change, c’est l’horizon de détention à privilégier. Elle encourage les détentions longues, seules à même de diminuer la base taxable de la plus-value grâce aux abattements pour durée de détention. Le LMNP devient ainsi un outil patrimonial de long terme plutôt qu’un levier d’opportunité à court terme.

Ce nouveau calcul ne se lit pas isolément : il s’articule avec le barème des abattements pour durée de détention, qui reste le principal levier pour alléger la fiscalité à la revente.

Pour aller plus loin : le détail des abattements pour durée de détention, l’immobilier ancien avec loyer garanti.