L’IFI a une particularité redoutable : personne ne vous prévient. Pas d’avis envoyé par l’administration, pas de seuil qui « sonne ». C’est à vous de déclarer votre patrimoine immobilier s’il dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Et ce seuil, on le franchit rarement en achetant un bien de trop. On le franchit souvent sans rien faire.
Trois déclencheurs silencieux
- Les prix montent. Vos biens sont retenus à leur valeur de marché, pas à leur prix d’achat. Un appartement acheté 150 000 € il y a huit ans en vaut souvent 200 000 € aujourd’hui.
- Vos crédits se terminent. Les emprunts restant dus sont déduits. Chaque mensualité remboursée fait donc remonter votre patrimoine taxable, mécaniquement.
- Votre épargne « financière » peut être en partie immobilière. Des parts de SCPI, y compris logées dans une assurance vie, comptent pour l’IFI.
Un exemple
Un couple possède sa résidence principale, trois appartements meublés loués et 100 000 € de SCPI dans son assurance vie. Il y a huit ans : résidence principale à 800 000 € (560 000 € après l’abattement de 30 %), appartements à 450 000 € au total, SCPI retenues pour 90 000 €*, 200 000 € de crédits restant dus. Patrimoine taxable : 900 000 €. Loin du seuil.
Aujourd’hui : la résidence principale vaut 1 000 000 € (700 000 € retenus), les trois appartements 600 000 €, les SCPI n’ont pas bougé et les crédits sont remboursés. Patrimoine taxable : 1 390 000 €. IFI dû : environ 3 000 € par an — sans avoir acheté quoi que ce soit.
*Hypothèse : 90 % de la valeur de la SCPI investie en immobilier.
Faites le test en 30 secondes
- Additionnez la valeur actuelle de tous vos biens (résidence principale à 70 %).
- Ajoutez vos SCPI, en direct ou en assurance vie.
- Retirez le capital restant dû sur vos emprunts immobiliers.
Au-delà de 1,1 million d’euros, le sujet mérite votre attention dès maintenant : il suffit de quelques années de remboursement ou de hausse des prix pour franchir la ligne.
Dans le prochain article : le calcul précis de l’IFI, ce qui compte et ce qui ne compte pas.
Vous voulez savoir où vous en êtes ? Un échange de 30 minutes avec Béreux Capital suffit pour faire le point : prendre rendez-vous.
Article informatif, qui ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Règles en vigueur au 23/09/2026, susceptibles d’évoluer avec la loi de finances pour 2027. Béreux Capital et izihome appartiennent au même groupe.
