Depuis la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP, une question revient souvent : de combien les abattements pour durée de détention allègent-ils réellement la note fiscale ? Voici le détail du barème applicable en 2026, et un exemple chiffré.

Une double imposition avant tout abattement

Lors de la revente d’un bien loué en LMNP, la plus-value réalisée est soumise à deux prélèvements distincts : l’impôt sur le revenu (IR), au taux forfaitaire de 19 %, et les prélèvements sociaux (PS), au taux de 17,2 %. Soit une imposition totale de 36,2 % avant tout abattement. Ces deux prélèvements ne suivent toutefois pas le même barème d’abattement, et c’est une nuance importante.

Le barème des abattements pour durée de détention

Durée de détention	Abattement sur l’IR	Abattement sur les prélèvements sociaux
De 1 à 5 ans	Aucun	Aucun
De la 6ᵉ à la 21ᵉ année	6 % par an	1,65 % par an
22ᵉ année	4 %	1,60 %
Au bout de 22 ans	Exonération totale	28 % cumulés
De la 23ᵉ à la 30ᵉ année	—	9 % par an
Au bout de 30 ans	—	Exonération totale

C’est le point à retenir : l’exonération totale ne survient pas à la même échéance pour les deux prélèvements. L’impôt sur le revenu est totalement effacé au bout de 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux, eux, ne le sont qu’au bout de 30 ans. Entre 22 et 30 ans, la plus-value reste donc partiellement taxée, uniquement au titre des prélèvements sociaux.

Exemple chiffré sur 10 ans de détention

Reprenons l’exemple d’une plus-value de 250 000 € après réintégration des amortissements, pour un bien détenu 10 ans :

• Abattement IR : 6 % × 5 ans (de la 6ᵉ à la 10ᵉ année) = 30 % → base taxable de 175 000 € à 19 %, soit 33 250 €
• Abattement prélèvements sociaux : 1,65 % × 5 ans = 8,25 % → base taxable de 229 687,50 € à 17,2 %, soit 39 506,25 €

Total de l’imposition : 72 756,25 €, contre 90 500 € (47 500 € + 43 000 €) en l’absence de tout abattement. L’écart illustre l’intérêt d’une détention longue, sans attendre nécessairement l’exonération complète.

Ce qu’il faut retenir

La fiscalité de la plus-value en LMNP récompense la patience, mais par paliers : 22 ans pour effacer l’impôt sur le revenu, 30 ans pour effacer également les prélèvements sociaux. Ces calculs sont présentés à titre pédagogique ; le montant réel dépend aussi du prix d’acquisition exact, des frais de notaire et des travaux intégrés au prix de revient. Conservez précieusement l’ensemble de vos justificatifs.

Pour aller plus loin : la réintégration des amortissements dans la loi de finances 2026, ce qu’il advient de ces abattements en cas de succession.